挖许马仕跳槽，双方合作开发珠鸟花园，这个项目一炮而红，许马仕有了创业的资本，之后，陈睿武扶持许马仕成立天帝公司，南陈建筑只占股20，并且从不插手公司的事务。

许马仕有了资本，后面又有人扶持，从独立后的第一个项目金璧花园开始，拿下地之后先掘地三尺，把周边环境、氛围打造得让人眼前一亮，从内心去征服购房者。

继续采用珠鸟花园的小户型、低总价的“短、平、快”的发展模式，并采用高规格的设计、重包装、大手笔的营销。不懂营销的人不知道是咋回事，说白了，尽是虚的东西，就是以四两拨千斤。

房子还没盖，首期规划的323多套房子一抢而空，一套房子总价约25万左右，8000万的现金流就这么到手。

这种模式被许马仕用得炉火纯青，当时，许马仕创造了“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年入住、当年收益”的记录，是国内房地产开发史上的一个奇迹。

有了这个奇迹，许马仕将金璧花园一直开发到五期，完全打造成为羊城的明星楼盘。就这样，仅仅三年时间，天帝就进入羊城房地产前十名，从此，天帝走上了“大跃进”式的发展之路。

天帝地产的基因就是许马仕的个性，在珠鸟花园已经烙下，并且几乎没有改变，急流勇进、重包装不务实、夸张运行、营销手法超前、讲究效率第一等等。

许马仕眼光超前是毋庸置疑的，但过于豪横也是一种膨胀。2000年，天帝已经成为一家实力雄厚的房企，许马仕发起了储备人才和储备地块的两储策略。

最典型的例子，一个工程总监，夸张地配备8个副总监。当然，前期他顺风顺水，整个天帝的人都支持他的战略。

按照正常的成本估算，翻了一倍之多。在人力这一块，一个地产项目，从工程、预决算、财务、营销、招采、行政等，不过3050号人马，其中营销用人最多，但按照当时楼花都可以销售，顶天8个营销人员足矣。

按一个地产项目50人计算，十几个项目只需要500—800人左右，但是天帝的员工数超过2000人之多，等于一半以上都是给未来储备。

当然，这样的扩张，许马仕是有计划的。也是从2004年这一年，天帝开始走向全国。天帝打造精品楼盘，并提出“开盘必特价，特价必优惠”的口号。

自2006年开始，天帝在全国范围内大手笔扩张，跑马圈地，土地储备激增数倍，成为国内最大的地主。

同时这种快速的扩张，也快速吸干了天帝的现金流，如今天帝已经背负上百亿的债务，而为了支持项目的正常运行，资金还有50多亿的缺口，在短期之内，如果许马仕无法找到五六十亿的资金，天帝集团就要面临破产清算。

天帝背后有一个二股东，许马仕自然不可能不找陈睿武，但陈睿武给的答复是可以借给天帝1亿，借给许马仕个人2亿，要增资也行，南陈建筑只会跟投，不会领投。

意思很明显，你许马仕先把钱注入集团，南陈建筑随后就跟上，上限10亿，如果超过这个数字，可以直接稀释股份。

许马仕又哪有钱用来增资，前面些年，天帝的分红并不多，南陈建筑满打满算分到手不到2000万，按照比例，许马仕的个人资金不会超过8000万。

与国内的很多企业老板一样，在他眼里公司即个人，不管是否和经营活动有关的开销，能记在公司账上绝不从个人口袋里掏。

财务小组每年负责查天帝账目的人员都是一个头两个大，有太多的账目存在问题，特别是开销的部分，什么乱七八糟的开支都有。

鉴于天帝的盲目扩张和账目紊乱，还有许马仕只敢以天帝名义借贷1亿，而不敢以个人名义借贷另外两亿，去年下半年，范